사업자 담보대출 근저당 설정 시 국민주택채권 매입 면제 (feat. 30만 원 절약)

 — 모르고 지나가면 수십만 원 그냥 날아간다

 

소상공인이 본인 소유의 부동산을 담보로 대출을 받을 때, 근저당 설정 과정에서 필수적으로 발생하는 비용이 있다.

바로 '국민주택채권 매입 비용'과 '대출 인지세'이다.

하지만 많은 사람이 뜻밖의 면제 혜택이 있다는 사실을 잘 알지 못한다. 중소기업(소기업)이나 개인사업자가 기업 자금 대출(사업자 대출)을 받을 때는 국민주택채권 매입 의무를 면제받을 수 있다는 점이다. 심지어 부동산업 임대사업자도 이에 해당한다.

문제는 대출을 담당하는 은행 직원이나 근저당 설정을 대행하는 법무사조차 이 제도를 잘 몰라 챙겨주지 않는 경우가 비일비재하다. 사업자 부동산 담보대출을 진행하면서 대부분 금리만 신경 쓰고 넘어간다. 오늘은 내가 대환대출을 진행 과정에서 국민주택채권 매입 면제 제도를 적용받아 약 30만 원을 절약한 실제 경험을 이야기해 보려고 한다.

1. 금리 1% 낮추기 위한 대환대출의 시작

지난 2019년 10월 토지를 매입하면서 서울 소재의 어느 단위농협으로부터 대출을 받았다. 이후 2023년 7월 대출 만기가 도래하여 연장 시 예상되는 금리를 문의하니 무려 6.58%라는 답변을 받았다.

금리를 조금이라도 낮추기 위해서는 제1금융권으로 갈아타야겠다는 판단이 섰고, 백방으로 알아본 끝에 KB국민은행에서 1년 고정금리 5.58%로 대환대출을 진행하게 되었다. 금리를 1%나 낮추었으니 결과적으로 매우 성공적인 결정이었다.

하지만 대출 진행 과정에서 내가 금융 및 행정 제도를 미리 공부하고 가지 않았다면, 정확히 295,185원이라는 쓸데없는 비용이 그대로 지출될 뻔했다.

 

아래 내용은 국민은행 홈페이지 고객센터에

질의한 내용에 대한 답변이니 참고하세요.

 

2. 국민주택채권 매입 면제 기준 및 주의사항

국민주택채권 매입이란?

부동산 담보대출을 받을 때 근저당 설정등기를 하게 되면 국민주택채권 매입 의무가 발생하는 경우가 있다.

쉽게 말하면:

“근저당 설정을 하면서 일정 금액의 국민주택채권을 매입해야 하는 제도”라고 이해하면 된다.

보통 채권은 바로 매도하기 때문에 실제 부담은 할인 비용 형태로 발생한다.

 

💡 많은 사람이 모르는 부분인데, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업(소기업)이 본인 소유 부동산을 담보로 금융기관 사업자대출을 받는 경우, 근저당 설정등기에 따른 국민주택채권 매입 의무가 면제된다. 부동산 임대업도 해당된다.

     단, 두 가지 핵심 조건은 아래와 같다.

1. 반드시 '사업자 대출(기업 자금)'이어야 한다. 개인 가계자금 대출은 해당되지 않는다.
2. '본인 소유'의 담보 물건에 한해서만 면제된다. 타인 물건을 담보로 제공하는 경우에는 매입 면제가 되지 않는다.

※ 공동 담보 시 주의사항 (실제 경험담)
만약 본인 소유의 물건과 타인(예: 자녀) 소유의 물건을 공동 담보로 제공한다면, 비율에 따라 금액이 배분된다.
본인 지분에 대한 근저당 설정 금액은 면제되지만, 타인 담보 물건에 대한 근저당 설정 금액 비율만큼은 국민주택채권을 매입해야 한다.

3. 비용 계산 예시

국민주택채권 매입액은 대출금액이 아닌 '근저당 설정 금액'을 기준으로 책정된다. 통상 은행에서는 대출금의 120%를 근저당으로 설정한다.

• 예시 1 (대출금 1억 원): 근저당 설정액 1억 2,000만 원의 1%인 120만 원 상당의 채권 매입 필요.
• 예시 2 (대출금 3억 원): 근저당 설정액 3억 6,000만 원의 1%인 360만 원 상당의 채권 매입 필요.

[나의 실제 면제 사례]

이번에 대출을 진행하면서 본인 소유 설정금액 233,000,000원에 대한 1%인 2,330,000원의 채권 매입은 전액 면제받았다.

다만, 공동 담보로 들어간 타인(아들) 소유 분의 설정금액 1억 2,700만 원에 대해서는 면제가 되지 않아 1%에 해당하는 1,270,000원의 채권을 매입했다. 이를 채권 할인율을 적용해 실제로 납부한 본인부담금은 160,895원이었다. 만약 본인 지분까지 면제받지 못했다면 총 295,185원의 비용을 추가로 고스란히 손해 볼 뻔했다.

4. 면제 혜택을 받기 위한 행동 지침

국가 제도는 알고 활용하는 사람이 혜택을 받는 경우가 많다.

대출 실행 전 아래 서류를 준비하여 은행에 제출한다.

• 준비 서류: [중소기업(소기업) 확인서] 1부
• 발급 방법: '중소기업현황정보시스템(SMINFO)' 홈페이지에 로그인한 후, 간단한 신청 절차를 거쳐 출력하면 즉시 발급 가능.

 

일반 부동산 임대 사업자나 소상공인도 당연히 적용받을 수 있는 정당한 권리이다. 과거 2019년 6월 이전에는 부동산업이 중소기업창업지원법 등에서 제외되었으나, 법 개정 및 시행을 통해 현재는 명확히 혜택을 받을 수 있도록 제도가 정비되었다.

실제 현장에서는 은행 직원이나 법무사도 제도를 정확히 숙지하지 못한 경우가 있다. 결국 본인이 직접 확인하고 챙겨야 불필요한 비용 지출을 막을 수 있다.

 

◆ 기획재정부 보도자료에 따르면
중소기업·개인사업자가 본인 소유 부동산을 담보로 사업자대출을 받는 경우, 근저당권 설정등기 시 국민주택채권 매입은 면제 대상이다. 그러나 제도를 제대로 안내받지 못해 국민주택채권을 매입한 사례가 다수 발생했고, 정부는 2023년 12월부터 환급 절차를 진행하였다.
환급 대상은 약 72만 명, 환급 규모는 약 1,796억 원에 달하는 것으로 알려졌다.